Los arrendamientos de piso no tradicionales y otros financiamientos renovables llenan el vacío de capital en medio del aumento de las tasas de interés

Por Michael Park, Director de Energía Renovable, Twain Monetary Companions

Los precios fluctuantes (para la mano de obra, los equipos, los suministros) están afectando a todas las partes de la economía, incluso a áreas en auge como el mercado de la energía solar.

Mientras tanto, el rápido aumento de las tasas de interés está complicando un proceso financiero ya difícil. Los cargos más grandes se traducen en mayores fondos de deuda para financiamiento prestado y una mayor renuencia de los prestamistas a llenar el vacío.

El resultado es un doble golpe: un descuento en el capital disponible para iniciativas en un momento en que las etiquetas de valor de riesgo están aumentando.

Algunos constructores están optando por abordar el problema simplemente aumentando la equidad de los patrocinadores, aceptando así rendimientos de riesgo reducidos. Otros, sin embargo, recurren a alternativas artísticas para resolver el enigma de la financiación.

Lo que los constructores necesitan en la atmósfera actual del mercado es un compañero dispuesto a ser versátil e inventivo, que pueda colaborar para salir al campo y crear una respuesta que genere ingresos financieros adicionales.

Por ejemplo, una agencia financiera especializada Socios financieros de Twain Realizó una evaluación de cartera actual con un desarrollador solar que tenía la intención de poseer el terreno de riesgo en lugar de arrendarlo. Otros se acercaron al cliente con ofertas para un contrato de arrendamiento de piso estándar de 99 años para ayudar a financiar el proyecto, pero tales preparativos no interesaron al desarrollador porque querían poseer la propiedad.

En cambio, Twain lanzó su producto de arrendamiento de piso que funciona principalmente como una hipoteca puente, con opciones de recompra a partir del año 3, todo a un precio fijo y predeterminado. El producto permite la capitalización de hasta 36 meses de arrendamiento, lo que brinda tiempo para estabilizar y generar circulación de dinero a partir del proyecto terminado. También brinda una tercera generación de fondos, lo que permite aumentar los ingresos de la hipoteca de desarrollo.

Además, el producto de capital de arrendamiento de piso de Twain reduce el índice de apalancamiento de la deuda permanente, ya que los ingresos mínimos del arrendamiento pueden maximizarse, y a un valor de capital más económico. El contrato de arrendamiento está garantizado por la tierra en lugar de la cuota de arrendamiento.

Y Twain ofrece el resto de la pila de capital en lugar de que el desarrollador utilice varios socios financieros. Eso es porque los productos de financiamiento de energía renovable de Twain incluyen deuda de desarrollo, deuda permanente y financiamiento de equidad fiscal.

Cualquiera que sea la combinación de tipos de capital utilizados, lo importante para los constructores es encontrar la combinación individualizada precisa para su proyecto.

Si bien Twain ha proporcionado financiamiento para bienes inmuebles industriales convencionales durante varios años, la agencia también ha aumentado su enfoque en energías renovables. La compañía se ha dedicado a financiar $ 1 mil millones en iniciativas de energía renovable durante los próximos tres años, y recientemente cerró un contrato de arrendamiento de $ 135 millones para una instalación de diesel renovable en Reno, Nevada, su mayor financiamiento de arrendamiento de piso hasta el momento.

Una de las muchas variaciones principales entre Twain y otros financieros es la flexibilidad para financiar todo el capital. El resultado es un método optimizado y simplificado con un socio que ofrece una sola oferta para todo el capital de riesgo.

En eventos financieros sofisticados como estos, ¿por qué hacer las cosas más difíciles de lo que deberían ser?

Material de contenido patrocinado por Twain Monetary

Un controvertido plan del gobernador Gavin Newsom cambiaría la forma en que se realiza el negocio en la red eléctrica de California, lo que probablemente ayudaría a aumentar la vida útil de los cultivos de combustible frente a la playa y la planta nuclear Diablo Canyon, lo que facilitaría que los constructores de parques eólicos y solares eludir la oposición de las autoridades nativas y limitar las críticas ambientales para todo tipo de iniciativas energéticas.

Los legisladores estatales podrían votar el miércoles por la noche sobre las leyes polarizadoras, cuyo contenido textual se reveló el domingo por la noche.

La factura le daría al Departamento de Fuentes de Agua una autoridad sin precedentes para construir o comprar energía de cualquier instalación que pueda ayudar a mantener las luces encendidas durante los próximos veranos, incluidos los molinos de diésel contaminantes y cuatro plantas energéticas a gas a lo largo de la costa del sur de California que Inicialmente se suponía que cerraría en 2020, pero fue rescatado por funcionarios estatales.

Estas opciones podrían estar exentas de la entrada pública tradicional bajo la Ley de Calidad Ambiental de California, y de la aprobación de empresas como la Tarifa Costera de California y los distritos administrativos de calidad del aire local.

Una disposición separada permitiría a las empresas que construyen granjas solares, generadores eólicos y baterías de iones de litio, además de líneas eléctricas para conectar estos servicios a la red, optar por un proceso de aprobación acelerado que no requiere aprobación. de los gobiernos de los condados. Se podría exigir a los funcionarios estatales que realicen críticas ambientales y aprueben o nieguen estas iniciativas dentro de los 9 meses. Las impugnaciones autorizadas a las aprobaciones de cualquier empresa deben ser resueltas por los tribunales estatales dentro de otros nueve meses.

La ley es técnicamente un seguimiento de los fondos estatales aceptados por los legisladores a principios de este mes. Es parte del esfuerzo frenético de la administración de Newsom para manejar desafíos gemelos: el peligro de apagones y los crecientes riesgos de un desastre climático local.

Han pasado casi dos años desde que los apagones escalonados transitorios sacudieron el estado en dos tardes de agosto brutalmente candentes cuando no había suficiente suministro de energía eléctrica para alimentar cientos de miles de acondicionadores de aire después de que se apagó el sol y los paneles solares dejaron de funcionar.

Las empresas eléctricas han logrado mantener las luces encendidas desde entonces, apenas. Pero detener los cortes apenas se vuelve más difícil a medida que las emisiones de gases fósiles calientan el planeta, la sequía excesiva drena los depósitos de energía hidroeléctrica y el empeoramiento de los incendios forestales interrumpe las tensiones energéticas.

Newsom respondió el mes pasado pidiendo a los legisladores que aprueben una “reserva estratégica de confiabilidad de energía eléctrica” de $ 5.2 mil millones que pagará los suministros de energía de emergencia en los próximos años. Pero sorprendió a muchos observadores con la propuesta del domingo de permitir que el Departamento de Fuentes de Agua protegiera estos suministros a través de un curso general específico sobre la Tarifa de Energía de California, que los críticos dicen que podría restringir las oportunidades para el ingreso público y causar más contaminación del aire en bajos. comunidades de ingresos de coloración.

La reserva estratégica “es una cobertura de seguro que solo se puede usar si enfrentamos un déficit potencial durante eventos extremos impulsados ​​​​por el cambio climático (por ejemplo, olas de calor, interrupciones de la transmisión por incendios forestales)”, dice la administración de Newsom en un resumen de factura.

Sin embargo, la propuesta del gobernador asustó a los activistas meteorológicos locales, constructores de energía y funcionarios locales.

En una carta de oposición el martes, dos docenas de equipos, incluidos Sierra Membership, California Environmental Justice Alliance, Nationwide Parks Conservation Assn. y Audubon, dijo que el plan de Newsom ha pasado por casi ninguna revisión pública.

Alexis Sutterman, supervisor de equidad energética en la Alianza de Justicia Ambiental de California, calificó el proyecto de ley como “extremadamente dañino”.

“Está colocando miles de millones de dólares para mantener la infraestructura de gas fósil en línea en un momento en que deberíamos estar haciendo todo lo posible para alejarnos de los combustibles fósiles, tanto por la justicia como por el bien de nuestro clima local”, dijo Sutterman. .

Particularmente controvertidos son los cultivos energéticos a gas en Redondo Beach, Huntington Beach, Long Beach y Oxnard que se pensaba cerrarían a fines de 2020 bajo una política de una década que requería que los cultivos energéticos costeros dejaran de absorber grandes cantidades de agua del océano. – un proceso de generalmente conocido como “una vez por medio de enfriamiento” que mata peces y otra vida marina. En una serie de decisiones después de los apagones continuos de agosto de 2020, la junta estatal de agua acordó dejar que estos cultivos siguieran funcionando tres años más.

Si la Legislatura aprueba el plan de Newsom, la División de Fuentes de Agua podría comprar energía de estos cultivos después de 2023, e incluso comprar los servicios directamente, preocupan los críticos. Esa oportunidad ha dejado a Redondo Seaside Mayor Invoice Model sintiéndose sorprendido.

“Realmente nos sentimos traicionados”, dijo Model. “Estas fechas de jubilación se establecieron hace 12 años”.

Ana Matosantos, secretaria de gabinete de Newsom, dijo a The Times que no se permitirá que los cultivos de combustible permanezcan abiertos después de 2023 sin la aprobación de la junta estatal de agua, una interpretación cuestionada por los activistas meteorológicos locales, quienes dicen que el proyecto de ley establece claramente lo contrario. .

Matosantos también restó importancia a la hipótesis de que el proyecto de ley salvaría la planta nuclear Diablo Canyon, actualmente programada para cerrar en 2026. Si bien reconoció que el Departamento de Fuentes de Agua podría, en concepto, comprar algo de energía eléctrica de la planta nuclear, dijo retener su apertura antes de 2026 requeriría más leyes, además de la aprobación de las empresas federales.

De acuerdo con la propuesta de Newsom, el Departamento de Fuentes de Agua también podría contratar iniciativas gigantes de almacenamiento de energía, como las baterías de iones de litio. Cualquier molino de respaldo diesel recién comprado desearía dejar de funcionar después de julio de 2023.

La factura también incluye $ 200 millones para aplicaciones que pagan a personas y empresas para que usen menos energía cuando la red está sobrecargada.

Para V. John White, cabildero de energía clara desde hace mucho tiempo, el plan de Newsom es un mal esencial. La Tarifa de Servicios Públicos, dijo, ha puesto a California en un lugar inconcebible al no alinear activos amigables con el clima que pueden generar energía después de la puesta del sol, como baterías, cultivos geotérmicos y almacenamiento de energía de larga duración, a pesar de que la compañía ha identificado durante más de una década que los cultivos de combustibles costeros se cerrarían, y desde 2016 que los reactores de Diablo Canyon pronto serían parte de ellos.

“Estas son circunstancias extraordinarias”, dijo White. “La tragedia aquí es que ahora tenemos mucha energía eólica, solar y geotérmica para comprar, pero esperamos tanto que ahora nos cuesta ponerlo en línea a tiempo para satisfacer las necesidades que tenemos ahora”.

Mientras Newsom se esfuerza por mantener las luces encendidas durante los próximos veranos, dijo White, el gobernador quiere indicar un control climático local más fuerte y desarrollar una estrategia a largo plazo para acelerar la energía renovable y evitar emergencias energéticas.

La otra disposición controvertida en la propuesta de Newsom podría ayudar en ese frente, al permitir que los constructores de energía solar y eólica busquen una aprobación más rápida de la Tarifa de energía, aunque incluso estas empresas no están seguras de cuánto diferencia podría hacer.

Los gobiernos locales a veces se han convertido en un impedimento severo para limpiar la energía, con los administradores del condado de San Bernardino prohibiendo los parques solares y eólicos en más de 1 millón de acres en 2019 y los administradores del condado de Shasta votarán el próximo mes sobre una moratoria de parques eólicos. Los condados de Shasta y Humboldt han rechazado cada uno de los parques eólicos propuestos en los últimos tiempos, una incidencia cada vez más extendida en todo el oeste de los EE. UU. a medida que los residentes nativos plantean problemas sobre daños ambientales y vistas disminuidas.

Las principales empresas de energía solar se han centrado en construir mejores relaciones con los funcionarios locales en lugar de presionar para eludir la aprobación del condado, dijeron a The Times varias personas familiarizadas con la reflexión de la industria. La Asociación de Energía Eólica de California, por otro lado, apoya el plan de Newsom de dejar que el estado se ocupe de permitir que los constructores del lugar lo deseen, dijo la directora ejecutiva Nancy Rader.

El plan para aprobaciones más rápidas {solar} y eólicas también ha contado con la ayuda de la Hermandad Internacional del Personal Eléctrico. Los constructores que opten por el proceso simplificado querrán contratar personal sindical a través de acuerdos laborales de riesgo.

“Creemos que es un equilibrio inteligente de una opción para los constructores que tienen sus gansos en una fila y desean ir a la tarifa de energía, que es extraordinariamente exitosa, competente y dotada”, dijo Marc Joseph, un profesional legal que representa a IBEW.

Los principales equipos ambientales no han tomado parte en la propuesta de Newsom para agilizar la aprobación de proyectos, después de que se eliminó una disposición anterior que habría eliminado más capas de información, incluida la tarifa costera.

Los gobiernos locales, sin embargo, están furiosos.

En una carta oponiéndose a la factura, la Asociación del Estado de California. de los condados, los condados de las ciudades de California, los representantes de los condados rurales de California y la Liga de Ciudades de California declararon que los servicios de energía renovable “pueden tener un impacto monumental en las comunidades nativas”. Dijeron que el proceso de aprobación de la tarifa de energía es “demasiado amplio, usurpa el control local, excluye a los gobiernos locales de una participación significativa en las principales iniciativas de mejora dentro de sus jurisdicciones y conducirá a más litigios”.

Mientras tanto, el camino de la División de Fuentes de Agua es “un cambio de regulación sin precedentes sin cobertura”, dijo Catherine Freeman, consultora legislativa en la afiliación del condado. Ella se refirió a ello como “una eliminación total de la autorización nativa”.

Incluso cuando se apruebe la factura, California tendrá muchos desafíos para intentar lograr un 100 % de energía limpia para 2045, según lo exige la ley estatal; un cronograma que, según Newsom, debe acelerarse. Es posible que el estado quiera construir granjas solares, generadores eólicos y otros activos de energía limpia a un precio sin precedentes, especialmente porque la expansión de los vehículos eléctricos y la calefacción eléctrica aumentan la demanda de energía.

Durante los próximos veranos, todas las miradas estarán puestas en el Operador de Sistema Independiente de California, que es responsable de equilibrar la oferta y la demanda en gran parte del estado, y pedir apagones continuos si no hay suficiente energía eléctrica para todos.

Entonces, ¿estaba preocupado el operador de la red en la elaboración de la propuesta de Newsom? Eso no está del todo claro. La vocera Anne Gonzales declaró únicamente que la compañía “brinó ayuda técnica y revisó disposiciones particulares que requerirán [our] intervención.”

“Las reservas estratégicas están destinadas principalmente a respaldar la confiabilidad a partir del verano de 2023”, dijo en un correo electrónico.

Como dijo el inimitable Ray Arnold en Jurassic Park, “manténganse en sus traseros”. Está a punto de ponerse irritable aquí mismo.

¿Por qué? Porque estamos a punto de volar la parte superior de este lío. Significativamente, amigos, estamos lidiando con un creciente desastre climático local e innumerables extensiones de tierra bajo crecimiento, y no podemos abordar ambos debido a un sistema obsoleto, roto y legislativamente estreñido.

No, no estamos hablando del horario de verano de Daylight Financial. Aunque ya que estamos en el tema…

Bromear. Estamos hablando del proceso de autorización ambiental. En pocas palabras, es un golpe. Y es hora de que alguien haga algo al respecto.

Parece ser que vamos a tener que recoger ese bastón. Sé el cambio que necesitas ser y todo eso. Comencemos.

Permisos ambientales en pocas palabras

Es muy probable que ya esté al tanto de la idea de la debida diligencia ambiental, pero cuando no es así, aquí está su curso intensivo.

Desde la introducción de la EPA nuevamente en los años 70, los consultores ambientales fueron los guardianes de todo el crecimiento de la tierra. Tienen el monopolio de controlar el plazo, los precios y las fuentes para los constructores de negocios, que no tienen otra opción que someterse a su proceso de debida diligencia ambiental para obtener permisos ambientales para sus tareas de uso de la tierra.

Para aquellos que acaban de tener un infarto menor, es muy probable que esto suene demasiado familiar.

La desventaja: sistema anticuado dirigido por “consultores” autocráticos

seamos sinceros La definición de “asesor” implica que usted simplemente tiene algo que decir aquí. Y eso no podría estar más lejos de la realidad. Esto es:

• Su asesor no estará buscando su entrada. Pueden hacerlo como lo hagan, y usted puede besarse cordialmente hasta que terminen.
• Entonces, ¿cuándo estarán terminados? Cada vez que realmente se sienten lo prefieren! No les interesa acelerar el proceso o establecer sus líneas de tiempo.
• La utilización de un asesor es a menudo un requisito. No puede completar el trabajo en ningún otro lugar. ¡Es lindo que hayas pensado que puedes, aunque!

Sí. Es así.

Desde que se establecieron esas reglas legales hace 50 años, cualquier desarrollador que quiera… ya sabes, desarrollar… ha tenido que soportar esto. El número de úlceras por sí solo es inimaginable, pero tal vez de manera más notoria en la actualidad, este proceso está teniendo un efecto real en el medio ambiente. Supongamos que un desarrollador no sabe que quiere un permiso ambiental en particular, o es demasiado difícil obtener esa información. En ese caso, viene a expensas de las especies, la calidad del aire y las fuentes de agua.

La propia Mamá Tierra está teniendo una úlcera.

El cumplimiento ambiental no debería ser tan difícil.

¿Cuál es la soporte? Lo que los consultores de permisos ambientales no necesitan que usted sepa

El trabajo de campo de consultoría ambiental de guía, en persona, se lleva a cabo detrás de un velo de secreto. No escala. Y debe ser descubierto por lo que es: una estafa.

Consultores de permisos ambientales facturan por horas. No hay visibilidad de lo que hacen para justificar sus cargos exorbitantes y plazos prolongados. Los compradores solo aprenden cómo los consultores pasaron su tiempo después de recibir la evaluación ambiental escrita restante (generalmente cuestionable).

No es solo su Common Joe quien se ve afectado, tampoco. Incluso SpaceX tuvo que reprogramar un lanzamiento debido a una evaluación ambiental en el verano de 2021. Y te das cuenta cuando le pasa a Elon Musk, algo está dañado. Este curso de acción medieval significa que incluso nuestros titanes de los negocios deberían calmarse.

Una vez que explote esto a escala nacional, las cosas se vuelven realmente FUBAR.

Resolución: un camino claro de con un corazón coronario de progreso

Las donas hacen que todos se sientan mejor.

Algo más que puede hacer que te sientas mejor: podemos perder menos tiempo e inocularnos contra la plaga de los asesores ambientales.

Arthur G. Frass, miembro de Sources for the Future, da una resolución para la misión que permite demoras en su nuevo papel. Si somos capaces de determinar las parcelas de tierra donde el crecimiento de las energías renovables es menos propenso a afectar negativamente a la atmósfera, podremos acelerar el proceso.

Lo mismo ocurre si somos capaces de presentar información de recursos histórica y puramente útil a la multitud. Una vez que los consultores no guarden esta información como el tesoro de un dragón, el proceso de autorización será mucho más fácil, con los desarrolladores incorporando detalles y cifras vitales por adelantado.

Dentro del negocio {Solar}, los constructores optará por tomar decisiones ambientalmente favorables a lo largo de la planificación de la misión si están equipados con los datos correctos para tomar medidas en el momento adecuado. Lo que significa, de hecho, que debe haber una revisión completa de los procesos que rigen los negocios regulatorios y de autorización. No estamos defendiendo que desmantelemos la ley de agua limpia o la ley de aire limpio. Ninguna persona desea la contaminación del aire del agua o del aire. Es la técnica de conseguir que el agua o el aire de alta calidad permitan que necesite una revisión.

El inoculante real, aunque? Las ciencias aplicadas al encaje.

Transecto: la sostenibilidad de la asamblea y los objetivos climáticos locales comienzan ahora

Con regulación cambiando todo el tiempo (debido a las últimas agendas presidenciales), los constructores {solares} quieren una resolución de toma de decisiones en tiempo real, basada en datos, ahora mejor que nunca.

Transecto es esa resolución. Con Transect, los constructores de energía solar finalmente toman el control de su proceso de permisos ambientales y obtienen informes de diligencia debida en minutos, no en semanas o meses.

Con la dirección de permisos federal, estatal y nativa, los constructores ahorran dinero y tiempo en consultores costosos. El programa de software de diligencia debida ambiental Transect permite una ubicación más inteligente y rápida y, lo que es más importante, ofrece informes ambientales de la misma calidad (o superior) que los consultores brindan en cuestión de minutos.

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